OTRO MUNDO ES POSIBLE

- Un paso previo sería especificar una política de vivienda global que, sin olvidar criterios de ordenación del territorio, definiera por lo menos de forma aproximada, las funciones que deben cumplir los distintos regímenes de vivienda y el
papel que deben jugar las aportaciones públicas.

- Se puede configurar un modelo en el que la vivienda en propiedad tenga un protagonismo inferior al actual, haciendo más atractivo el alquiler para que a partir de un coste menor para el usuario pudiera desempeñar, como mínimo, el papel de etapa previa a una posible compra posterior.

1. Ampliar el número de viviendas en régimen de alquiler con el objetivo de aumentar el atractivo de esta fórmula frente a la compra. Esta política puede realizarse bajo fórmulas alternativas o una combinación de las posibles:

2. Fomentar como fórmula complementaria la construcción de Viviendas de Protección Oficial en régimen de propiedad promovidas por las cooperativas.

3. Creación de un observatorio inmobiliario con participación de todas las partes implicadas, con posibilidades reales de actuar como intermediario competente en la fijación de precios razonables cuando finalizan los contratos de arrendamientos.

4. Modificación de la política fiscal en materia de vivienda, iniciando un progresivo traspaso hacia el gasto público
directo de una parte del actual gasto en deducciones existentes en el IRPF con una distribución equilibrada del coste entre la compra y el alquiler.

5. Limitar las deducciones fiscales de los Fondos de Inversión Inmobiliarios tan sólo a las operaciones dedicadas a la constitución y gestión de parques de vivienda en alquiler.

6. Desde el criterio de considerar el suelo como algo más que un valor de mercado es preciso mejorar su uso evitando la especulación.

Considerar el conjunto del territorio como no urbanizable, salvo que expresamente se apruebe y justifique lo contrario. El suelo es un bien insustituible a proteger y su utilización debe ir supeditada al interés colectivo, aplicando criterios de sostenibilidad y conservación. El precio del suelo no puede fijarse en términos de mercado, ni permitirse las compraventas privadas de suelo urbanizable / urbanizado que no persigan la edificación directa de los mismos.

Plantear un modelo de desarrollo urbano no depredador del suelo ni expansivo, sino un modelo de desarrollo cualitativo de la ciudad, que permita recuperar los centros históricos degradados y desocupados. En ese sentido, poner en marcha un amplio programa de rehabilitación de los centros urbanos históricos, de sus espacios públicos, dotacionales y sus viviendas, con importantes ayudas a la rehabilitación de viviendas vinculadas a su puesta en el mercado a precios tasados. Apostar por la rehabilitación frente a la constante expansión inmobiliaria. La edificación de nuevas áreas urbanas no debe ser prioritaria frente a la recuperación de los espacios ya consolidados.

Los Ayuntamientos, en colaboración con las Comunidades Autónomas, deben definir el concepto de ciudad y territorio que quieren impulsar a través de los planeamientos urbanísticos, fijando el desarrollo futuro del municipio que responda al interés general de sus habitantes. La gestión y desarrollo del suelo urbano se puede afrontar de diversas maneras, en función de la asunción o no de esta tarea por los poderes públicos. Se debería dotar a los poderes públicos de una mayor capacidad de urbanización y actuación, en atención a la función social del suelo, introduciendo para ello las modificaciones legales necesarias En el caso de que las Administraciones Públicas decidan no asumir directamente el desarrollo de un planeamiento urbano se puede introducir la figura del agente urbanizador privado bajo supervisión pública, incorporada por primera vez en 1994 por la Comunidad Valenciana en su ley del suelo 45 )Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística). Esta figura se encargaría de agilizar y promover la efectiva urbanización del suelo incluido en el planeamiento urbanístico del municipio. Posteriormente, según se han ido elaborando, otras leyes del suelo regionales (Extremadura, Castilla-La Mancha, Andalucía) han incorporado el agente urbanizador, corrigiendo algunos los excesos y defectos que su aplicación ha originado en la Comunidad Valenciana. El objetivo no es que las Administraciones renuncien a la expropiación pública con fines colectivos para favorecer “una expropiación privada sin control ejercida por el agente urbanizador”.

Los propietarios de suelo urbanizable tienen el derecho de urbanización y desarrollo del mismo dentro de los plazos acordados a tal efecto. Si el propietario renuncia a ese derecho o no lo realiza en los plazos fijados deberá vender el terreno por un precio ligado al valor catastral del mismo (o al de su aprovechamiento agropecuario).

Los propietarios de suelo urbanizable sólo podrán venderlo a un precio máximo ligado al valor catastral. Los compradores de suelo urbanizado sólo podrán adquirirlo con un compromiso firme de edificación, acotado en el tiempo (por ejemplo, un año para iniciar las obras y dos más para concluirlas). En caso de incumplimiento, deberán revender el terreno por un precio que cubra el valor catastral más los gastos de urbanización, para que se pueda acometer definitivamente la construcción.

La figura del consorcio público se basa en la expropiación convenida de los suelos por parte de la Administración. Se encarga de urbanizar el suelo y lo entrega listo para edificar a un precio fijado. La adjudicación del suelo a las promotoras de viviendas se realiza mediante concurso público, evitando la concentración del suelo en unas pocas empresas. En caso de no acometer la construcción de las viviendas, pueden revender el suelo por el mismo precio y con la autorización del consorcio.

Otra opción son las empresas municipales de la vivienda. Partiendo de suelo de propiedad pública (adquisiciones, expropiaciones y cesiones) se encargan del desarrollo y gestión del suelo, si fuera necesario, y de la posterior construcción de las viviendas. Garantizarían un precio mucho más reducido de las viviendas, en cuanto se asegurase un menor precio del suelo y la no absorción de esta rebaja en el margen del promotor.

Reintroducir la figura de precio tasado en las viviendas (no confiscatorio para el propietario del suelo) como un mecanismo que permita que los esfuerzos por reducir el coste del suelo y la vivienda no se vean neutralizados por el afán de obtención de beneficios extra por los promotores.

Garantizar la concurrencia de ofertas competitivas por el suelo urbanizado, como forma de asegurar que los esfuerzos por reducir el precio del suelo no sean neutralizados por el control de la oferta.

Potenciar las cesiones de suelo a los Ayuntamientos, destinadas principalmente a la promoción de equipamientos sociales y vivienda protegida, tanto en propiedad como en alquiler. Cumplimiento estricto de la imposibilidad de reventa de esos terrenos con el fin de obtener nuevos ingresos.

Potenciar los patrimonios municipales y públicos de suelo, en los términos que recoge la ley. Son una forma de regular el funcionamiento del mercado del suelo y garantizar su correcto funcionamiento, ante distorsiones introducidas por comportamientos monopolísticas de la oferta.

En las ventas de suelo público que los Ayuntamientos realicen al no acometer directamente la urbanización y edificación, eliminar la figura de las subastas como mecanismo de asignación. En su lugar, vincularlo a las propuestas de edificación de viviendas protegidas, y al precio y calidad de las mismas.

7. Coordinación de las actuaciones de las distintas Administraciones alrededor de una política de vivienda de carácter global e integrador, ya que las competencias directas en esta materia pertenecen a las Comunidades Autónomas y Corporaciones Locales. Este hecho no impide que el Gobierno de la Nación además de las necesarias tareas de coordinación pueda y deba desarrollar acciones normativas y actuaciones directas en política de vivienda.